안녕하세요! 오늘은 최근 발표된 2026년 정부 세제 개편안 중 가장 많은 관심이 쏠리고 있는 부동산 세제(종부세·양도세) 개편 내용을 쉽고 명확하게 정리해 드리려고 합니다.
이번 개편안의 핵심 키워드는 딱 세 가지입니다.
👉 ‘실거주 우대’, ‘비거주·초고가 타격’, ‘똘똘한 한 채 갭투자 차단’
실거주 1주택자의 부담은 줄이거나 유지하는 반면, 실거주하지 않는 고가주택 및 갭투자 세력에 대해서는 보유세와 거래세를 동시에 강화하겠다는 방침인데요. 세부적으로 어떻게 바뀌는지 핵심 3가지를 정리해 드립니다!
📌 1. 종합부동산세(종부세): “실거주 1주택 완화 vs 비거주·초고가 인상”
종부세는 실거주 여부에 따라 세금 부담이 크게 갈리게 됩니다.
- 실거주 1주택자 혜택 강화
- 종부세 기본공제 기준이 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원(시세 약 20억 원 상당)으로 상향 조정됩니다.
- 즉, 시세 20억 원 미만의 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외되며, 20억~30억 원대 구간 역시 세 부담이 줄어들거나 소폭에 그칩니다.
- 비거주(갭투자) 및 초고가 주택은 과세 강화
- 집을 가지고 있어도 실제로 거주하지 않는 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 크게 낮아집니다.
- 시가 20억 원대 비거주 아파트를 보유한 경우 내년부터 종부세가 급증할 수 있습니다.
- 또한 과세표준 기준 상향 및 초고가 주택(시가 30~40억 원 이상) 구간에 대한 세율 및 공정시장가액비율이 인상됩니다.
📌 2. 양도소득세: “보유공제 축소 및 실거주 위주 개편”
양도세의 꽃이라 불리던 장기보유특별공제(장특공) 제도가 40년 만에 대대적인 수술대에 오릅니다.
- ‘장기보유 공제’ 단계적 폐지
- 그동안 집을 오랫동안 가지고만 있어도 세금을 깎아주던 보유 공제 혜택이 단계적으로 축소되어 2029년에는 전면 폐지됩니다.
- 앞으로는 오직 ‘실제 거주한 기간’에 대한 거주 공제만 남게 됩니다.
- 공제한도 10억 원으로 설정
- 현재 무제한으로 적용되던 공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한됩니다.
- 양도차익이 매우 큰 초고가 주택 보유자나 ‘실거주 없이 장기 보유’하며 갭투자를 했던 분들은 향후 양도세 부담이 몇 배 이상 뛸 수 있습니다.
📌 3. 시장 영향 & 적용 시기: 매물 유도 2년 유예
정부는 세법 개정안 발표 후 갑작스러운 시장 충격을 줄이기 위해 경과 규정(유예 기간)을 두었습니다.
- 양도세 유예 기간: 내년(2027년)까지는 현행 장특공제 체제를 유지하고, 2028년부터 단계적으로 한도를 축소합니다.
- 정책 의도: 양도세 공제 혜택이 사라지기 전인 향후 2년 동안 실거주하지 않는 다주택자나 고가주택 보유자들의 매도 물량을 시장으로 유도하겠다는 포석입니다.
💡 요약 및 총평
- 실거주 1주택자 (시세 20억 이하): “종부세 부담 완화, 걱정 안 하셔도 됩니다.”
- 비거주 1주택자 & 갭투자자: “내년부터 종부세 상승, 2029년 양도세 대폭 인상에 대비해 실거주 전환이나 매도를 고민해야 할 때입니다.”
- 초고가 주택 보유자: “보유세 및 양도세 공제 한도 신설로 인한 세 부담 증가가 불가피합니다.”
부동산 시장이 ‘실거주 자가 소유’ 중심으로 완벽히 재편되고 있는 만큼, 본인 소유 주택의 공시가격, 실거주 여부, 양도 시점을 미리 점검해 세금 절세 전략을 다시 세워보시는 것을 추천합니다!